|

НЕДВИЖИМОСТЬ

Оценка недвижимости - включает как физическую недвижимость, так и права, которые частные или юридические лица могут иметь, или предъявлять на собственность, или на использование земли и строений.Оценка недвижимого имущества есть начало инвестиционного процесса. То есть никакое вложение средств в новую недвижимость не осуществляется без правильной оценки имеющейся недвижимости. При оценке объекта недвижимости оценщик должен придерживаться следующих основных требований: правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с ним имущественные права; учесть цель и предполагаемое использование результатов оценки; определить масштабы поиска и сбора данных; выявить любые ограничивающие условия, если таковые имеются; и определить эффективную дату оценки; определить оцениваемый тип стоимости;рассмотреть всевозможные юридические ограничения прав собственности на объект недвижимости, если таковые имеются;выявить и учесть влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости любого связанного с этим объектом движимого имущества, оборудования или нематериальных активов, не являющихся частью недвижимости.

 

Оценка недвижимости (оценка рыночной стоимости недвижимости) определяется с безусловным правом собственности или частными имущественными правами, возникшими в результате отделения или разделения прав собственности.

Поскольку оценка служит основой принятия решения в отношении недвижимости, то характер решения влияет на характер задания и отчета об оценке. Оценка недвижимости (определение рыночной стоимости недвижимости) часто проводится для того, чтобы уточнить предложенную цену владельца или покупателя по поводу того, сколько стоит тот или иной объект недвижимого имущества. Специалисты нашей компании имеют большой опыт оценки стоимости недвижимости и произведут качественно, и в срок оценку стоимости любых объектов недвижимого имущества.

Основные подходы и принципы оценки недвижимости

Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1 2. Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке недвижимости.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.

2.4. Затраты на проведение оценки.

2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.

2.6. Составление договора на оценку.

3й этап. Сбор и анализ информации.

Информационное обеспечение оценки недвижимости

3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.

3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.

3.3. Физические характеристики и местоположение (дефектная ведомость)

3.4. Экономическая информация.

3.5. Проверка достоверности собранной информации.

3.6. Анализ и обработка информации.

4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.

4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.

5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.

5.2. Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода.

5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.

6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.

6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

6.3. Выведение итоговой величины стоимости.

7й этап. Составление отчета об оценке.

Четкая постановка задачи на оценку.

Четкая постановка задачи на оценку- это первый этап, на котором определяется и формулируется базовый параметр задания на оценку.Правильная постановка задачи необходима для полного и однозначного понимания задания на оценку, выбора метода оценки и обоснования результатов,описанных в отчете. Факторы, являющиеся наиболее существенными в задании на оценку.

- отождествление объектов недвижимого имущества;

- идентификация имущественных прав подлежащих оценке;

- применение результатов оценки;

- вид определяемой стоимости;

- дата оценки;

- описание объема выполняемых работ;

- ограничения и пределы применения результата оценки.

Отождествление объектов недвижимого имущества включает описание различных характеристик, таких как адрес, точное месторасположения и границы оцениваемой недвижимости, полное описание юридических прав на основе предоставленной заказчиком информации.Так же может быть получена необходимая информация из данных государственного реестра земельных участков.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Комплексный подход к оценке недвижимого имущества, рассматривают недвижимость одновременно в различных аспектах как реально существующий физический объект и как набор прав юридических лиц или частных, которые они предъявляют на оцениваемую собственность. Недвижимость, которая обладает полными или частичными имущественными правами, может выступать как объект оценки.При определении рыночной стоимости оцениваемого имущества оценщики учитываю различные ограничения прав на собственность, такие как договор аренды, ограничения, сервитуты, притязания на права собственности, а также права распоряжения на оцениваемое имущество.

Оценка недвижимости проводится в целях определения:

- цены сделки по купле и продаже;

- залоговой суммы при кредитовании;

- налогооблагаемой базы;

- условия договора аренды;

- стоимость недвижимого имущества бухгалтерской отчетности;

- компенсации при судебных спорах;

- суммы страхования.

Виды стоимости используемые соответствии с действующими российскими стандартами оценки:

Стоимость недвижимости и ее основные виды

- стоимость замещения;

- стоимость воспроизводства;

- стоимость при существующем использовании;

- стоимость для целей налогообложения;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

- рыночная стоимость объекта оценки;

- утилизационная стоимость.

Используемый вид стоимости в процессе оценки оказывает влияние на содержание отчета об оценке. Процесс подготовки, сбора, анализ информациии выбор подходов для целей оценки определяет вид стоимости( пример: доходный метод нецелесообразно применять при определении страховой стоимости). Уточнение даты по состоянию, на которую определяется величины рыночной стоимости имущества, необходима по целому ряду причин (инфляция, конкуренция, изменения предпочтений потребителей и т. д).

В процессе определения стоимости необходимо учитывать все возможные ценнообразующие факторы. Так как,ситуация на рынке периодически меняется, поэтому анализ информации, собранной на дату оценки, оказывает влияние на рыночную стоимость.

Дата по состоянию, на которую определяется стоимость, представлена тремя видами:

- текущая;

- ретроспективная;

- будущая.

В подавляющем большинстве случаев дата проведения оценки - это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость вы ведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или будущем. Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты. Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства.

Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величину денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства. Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ устанавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет. Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации.

Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответственность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов. Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответствии с Положением об ограниченных процедурах Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем информации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, проведенная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных.

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения результатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости. После постановки задания на оценку составляется договор. Сбор информации и предварительный анализ данных. Процедура анализа и обработки информации, количество оценщиков задействованных в работе, а также необходимое время для обработки данных, зависят от поставленного задания на оценку.

Успешная работа данного этапа зависит от тщательного сбора информации и ее обработки, которая требует составления графика работы и определения информационных источников. Согласно предварительному анализу данных, оценка объектов может проводиться группой специалистов или одним оценщиком.График работы специалиста и время необходимое для выполнения каждого этапа, строится согласно структуры отчета об оценке.

Юридическая, физическая, географическая и экономическая характеристики недвижимого имущества должны содержаться в специальных данных. По сопоставимым объектам с оцениваемой недвижимостью, должна быть собрана достоверная информация. Фонд конкурентной недвижимости с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства позволяет оценить информация о предложениях на рынке. Экономические возможности потенциальных участников рынка, должны отражать данные о спросе.В процессе оценки используемая информация, должна помочь специалисту определить все ценнообразующие факторы, проанализировать экономическое состояние в целом и в частности, рынка недвижимого имущества , включая сегментарный и территориальный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости. Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания. Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами. Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

Согласование результатов, полученных на основе различных под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценнообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Составление отчета об оценке.

На заключительном этапе оценки имущества,происходит передача заказчику отчета об оценке, с изложением результатов, подготовленного в письменной форме, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости указанная в отчете является субъективным мнением оценщика.

При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика;

- сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

- точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

- реквизиты юридического лица;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

- перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения;

- принятые при проведении оценки допущения;

- последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;

- ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.

Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Наша компания предлагает услуги по оценке стоимости недвижимости в Красноярском крае, Москве и Московской области, более подробно вы можете узнать об этом в соответствующих разделах сайта:

1. Оценка жилой недвижимости (отдельно расположенные и сдвоенные односемейные дома, многоквартирные здания)

2. Оценка коммерческой недвижимости (офисные здания, производственно-промышленные центры, торговые центры, оптовые базы, отели и рестораны). Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью. Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых методов оценки коммерческой недвижимости - доходный.

Стоимость услуг по оценке нежилой недвижимости
Объекты оценки Примерный срок исполнения отчета Стоимость, руб.
Нежилые помещения до 150 м2 3-4 дня от 15 000
Нежилые помещения от 150 м2 до 500 м2 4-7 дней от 20 000
Нежилые помещения от 500 м2 1 неделя по договорённости
Отдельно стоящие здания до 5 000 м2 1-2 недели от 50 000
Отдельно стоящие здания от 5 000 м2 до 10 000 м2 1-3 недели от 90 000
Отдельно стоящие здания от 10 000 м2 2-4 недели от 200 000
Оценка незавершенного строительства от 7 дней от15 000
Оценка склада 1 неделя от 25 000

3. Оценка промышленной недвижимости (промышленные предприятия, склады, здания научно-исследовательских учреждений)

4. Оценка сельскохозяйственной недвижимости (пахотные земли, сады, пастбища, лесные угодья) и земельные участки, где производится добыча полезных ископаемых (шахты, нефтяные промыслы)

5. Недвижимость специального назначения (объекты имеющие уникальный дизайн и строительные характеристики, ограничивающие их полезность использованием по назначению, для которого они были построены (школы, общественные здания, аэропорты, парки, стадионы)

 

В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. В современном обществе помимо случаев обязательной оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценочной экспертизы, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка рыночной стоимости недвижимости. 

 
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Технология оценки объектов недвижимости


В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Проанализируем возможности каждого этапа процесса оценки недвижимости.

 

Кадастровая оценка недвижимости

Методы оценки недвижимости

Документы для оценки недвижимости

Если Вы хотите оценить любую недвижимость - обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните прямо сейчас! С нами работать выгодно и удобно! Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!

 

Оценка недвижимости

Оценка Кемерово

Оценка Новокузнецк

Оценка Киселевск

Оценка Белово

Оценка Мыски

Оценка Междуреченск

Оценка Топки

Оценка Яя

Оценка Юрга

Оценка Новосибирск

Оценка Анапа

Мы предлагаем Вам следующие услуги независимой экспертизы по оценке недвижимости:

  1. Оценка квартиры
  2. Оценка для ипотечного кредитования
  3. Оценка зданий и сооружений
  4. Оценка незавершенного строительства
  5. Оценка земельных участков
  6. Оценка дома
  7. Оценка коммерческой недвижимости
  8. Оценка торговой недвижимости
  9. Оценка офиса
  10. Оценка арендной платы
  11. Оценка сооружений
  12. Оценка промышленных объектов
  13. Оценка гаража
  14. Оценка складской недвижимости
  15. УПВС электронная версия